Exemplu de raport

Pe scurt

Durată

12 luni, începând cu 01.09.2026

Chirie lunară

500 euro, plătibilă în lei la cursul BNR din ziua plății

Termen de plată

până la data de 5 a fiecărei luni

Garanție

1.000 euro

Penalități de întârziere

1% pe zi din valoarea chiriei

Ce merită atenție (9)

1. Important

   Interdicția pentru chiriaș de a rezilia înainte de termen

   „Chiriașul nu poate rezilia contractul înainte de expirarea celor 12 luni. În cazul în care chiriașul părăsește locuința înainte de termen, acesta datorează chiria pentru toată perioada rămasă până la final.”

   Legea îți permite să reziliezi contractul pe durată determinată cu un preaviz de cel puțin 60 de zile. Clauza care te obligă să plătești chiria până la finalul perioadei este considerată nescrisă, adică nu produce efecte.

   art. 1.825 din Codul civil

   (1) Dacă închirierea este pe durată determinată, locatarul poate denunța unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel puțin 60 de zile. Orice clauză contrară este considerată nescrisă. (2) În cazul în care închirierea este pe durată determinată, iar în contract s-a prevăzut că locatorul poate denunța unilateral contractul în vederea satisfacerii nevoilor locative proprii sau ale familiei sale, acestei denunțări i se aplică termenul de preaviz prevăzut la art. 1.824 alin. (2).…Textul pe legislatie.just.ro

   Întreabă: Sunteți de acord să eliminăm această clauză și să respectăm preavizul legal de 60 de zile?

2. Important

   Evacuare fără hotărâre judecătorească

   „În caz de neplată a chiriei mai mult de 5 zile, proprietarul poate schimba yala și poate evacua chiriașul fără somație și fără hotărâre judecătorească.”

   Legea spune că evacuarea se face doar în baza unei hotărâri judecătorești. Clauza care permite evacuarea fără instanță este contrară legii și nu poate fi aplicată.

   art. 1.831 din Codul civil

   (1) Dacă prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriașului se face în baza unei hotărâri judecătorești. (2) Chiriașul este obligat la plata chiriei prevăzute în contract până la data eliberării efective a locuinței, precum și la repararea prejudiciilor de orice natură cauzate locatorului până la acea dată.…Textul pe legislatie.just.ro

   Întreabă: Sunteți de acord să eliminăm această clauză și să respectăm procedura legală de evacuare?

3. Important

   Proprietarul poate rezilia oricând cu preaviz de 15 zile

   „Proprietarul poate rezilia contractul oricând, cu o notificare de 15 zile, fără a datora vreo despăgubire.”

   Într-un contract pe durată determinată, proprietarul poate rezilia doar în cazurile prevăzute de lege, de exemplu pentru nevoi locative proprii sau ale familiei, și cu un preaviz de cel puțin 60 de zile. Clauza care îi permite să rezilieze oricând, cu 15 zile, se abate de la lege.

   art. 1.825 din Codul civil

   (1) Dacă închirierea este pe durată determinată, locatarul poate denunța unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel puțin 60 de zile. Orice clauză contrară este considerată nescrisă. (2) În cazul în care închirierea este pe durată determinată, iar în contract s-a prevăzut că locatorul poate denunța unilateral contractul în vederea satisfacerii nevoilor locative proprii sau ale familiei sale, acestei denunțări i se aplică termenul de preaviz prevăzut la art. 1.824 alin. (2).…Textul pe legislatie.just.ro

   art. 1.824 din Codul civil

   (1) Atunci când contractul de închiriere s-a încheiat fără determinarea duratei și nu s-a convenit altfel, chiriașul poate denunța contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei. (2) În cazul prevăzut la alin. (1), locatorul poate denunța contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic de: a) 60 de zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mare; b) 15 zile, dacă intervalul de timp pentr…Textul pe legislatie.just.ro

   Întreabă: Sunteți de acord să modificăm clauza astfel încât să respecte preavizul legal de 60 de zile și motivele prevăzute de lege?

4. Important

   Garanția nu se restituie în niciun caz

   „Garanția nu se restituie în niciun caz dacă chiriașul pleacă înainte de termen.”

   Garanția are ca scop acoperirea eventualelor pagube, nu poate fi reținută automat. O astfel de clauză poate fi considerată o clauză penală și poate fi redusă de instanță dacă este vădit excesivă. De asemenea, se abate de la regula că garanția se restituie la finalul contractului, dacă nu există datorii sau pagube.

   art. 1.538 din Codul civil

   (1) Clauza penală este aceea prin care părțile stipulează că debitorul se obligă la o anumită prestație în cazul neexecutării obligației principale. (2) În caz de neexecutare, creditorul poate cere fie executarea silită în natură a obligației principale, fie clauza penală. (3) Debitorul nu se poate libera oferind despăgubirea convenită. (4) Creditorul poate cere executarea clauzei penale fără a fi ținut să dovedească vreun prejudiciu. (5) Dispozițiile privitoare la clauza penală sunt aplicabile convenției prin care creditorul este îndreptățit ca, în cazul rezoluțiunii sau rezilierii contractul…Textul pe legislatie.just.ro

   art. 1.541 din Codul civil

   (1) Instanța nu poate reduce penalitatea decât atunci când: a) obligația principală a fost executată în parte și această executare a profitat creditorului; b) penalitatea este vădit excesivă față de prejudiciul ce putea fi prevăzut de părți la încheierea contractului. (2) În cazul prevăzut la alin. (1) lit. b), penalitatea astfel redusă trebuie însă să rămână superioară obligației principale. (3) Orice stipulație contrară se consideră nescrisă.…Textul pe legislatie.just.ro

   Întreabă: Sunteți de acord ca garanția să fie restituită la finalul contractului, mai puțin eventualele sume datorate sau pagube dovedite?

5. Important

   Obligația de a încheia asigurare la un asigurător impus

   „Chiriașul este obligat să încheie asigurarea locuinței la asigurătorul indicat de proprietar.”

   Legea consideră nescrisă orice clauză prin care chiriașul este obligat să încheie o asigurare cu un asigurător impus de proprietar. Această clauză nu produce efecte.

   art. 1.826 din Codul civil

   Este considerată nescrisă orice clauză în temeiul căreia: a) chiriașul este obligat să încheie o asigurare cu un asigurător impus de locator; b) se prevede răspunderea solidară sau indivizibilă a chiriașilor din apartamente diferite situate în același imobil, în cazul degradării elementelor de construcții și a instalațiilor, obiectelor și dotărilor aferente părților comune ale imobilului; c) chiriașul se obligă să recunoască sau să plătească în avans, cu titlu de reparații locative, sume stabilite pe baza estimărilor făcute exclusiv de locator; d) locatorul este îndreptățit să diminueze sau să…Textul pe legislatie.just.ro

   Întreabă: Sunteți de acord să eliminăm această clauză sau să permitem chiriașului să aleagă liber asigurătorul?

6. De discutat

   Penalități de întârziere de 1% pe zi

   „Pentru fiecare zi de întârziere, chiriașul datorează penalități de 1% din valoarea chiriei.”

   1% pe zi înseamnă aproximativ 365% pe an, mult peste dobânda legală. Între neprofesioniști, dobânda nu poate depăși dobânda legală cu mai mult de 50% pe an. O astfel de clauză poate fi considerată nulă sau redusă de instanță. De asemenea, poate fi privită ca o clauză penală, iar instanța o poate reduce dacă este vădit excesivă.

   art. 5 din OG 13/2011

   (1) În raporturile juridice care nu decurg din exploatarea unei întreprinderi cu scop lucrativ, în sensul art. 3 alin. (3) din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, dobânda nu poate depăși dobânda legală cu mai mult de 50% pe an. (2) Orice clauză prin care se încalcă dispozițiile alin. (1) este nulă de drept. În acest caz, creditorul este decăzut din dreptul de a pretinde dobânda legală. (3) Valabilitatea nivelului dobânzii convenționale se determină prin raportare la dobânda legală în vigoare la data stipulării.…Textul pe legislatie.just.ro

   art. 1.538 din Codul civil

   (1) Clauza penală este aceea prin care părțile stipulează că debitorul se obligă la o anumită prestație în cazul neexecutării obligației principale. (2) În caz de neexecutare, creditorul poate cere fie executarea silită în natură a obligației principale, fie clauza penală. (3) Debitorul nu se poate libera oferind despăgubirea convenită. (4) Creditorul poate cere executarea clauzei penale fără a fi ținut să dovedească vreun prejudiciu. (5) Dispozițiile privitoare la clauza penală sunt aplicabile convenției prin care creditorul este îndreptățit ca, în cazul rezoluțiunii sau rezilierii contractul…Textul pe legislatie.just.ro

   art. 1.541 din Codul civil

   (1) Instanța nu poate reduce penalitatea decât atunci când: a) obligația principală a fost executată în parte și această executare a profitat creditorului; b) penalitatea este vădit excesivă față de prejudiciul ce putea fi prevăzut de părți la încheierea contractului. (2) În cazul prevăzut la alin. (1) lit. b), penalitatea astfel redusă trebuie însă să rămână superioară obligației principale. (3) Orice stipulație contrară se consideră nescrisă.…Textul pe legislatie.just.ro

   Întreabă: Sunteți de acord să reducem penalitatea la un nivel rezonabil, de exemplu dobânda legală?

7. De discutat

   Proprietarul poate modifica chiria oricând

   „Proprietarul poate modifica valoarea chiriei oricând, prin simpla notificare a chiriașului.”

   Legea nu permite modificarea unilaterală a chiriei fără un motiv întemeiat și fără acordul chiriașului. O astfel de clauză creează un dezechilibru semnificativ și poate fi contestată.

   art. 1.270 din Codul civil

   (1) Contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante. (2) Contractul se modifică sau încetează numai prin acordul părților ori din cauze autorizate de lege.…Textul pe legislatie.just.ro

   art. 1.780 din Codul civil

   (1) Chiria poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestații. (2) Dispozițiile privitoare la stabilirea prețului vânzării sunt aplicabile, în mod corespunzător, și chiriei.…Textul pe legislatie.just.ro

   Întreabă: Sunteți de acord ca modificarea chiriei să se facă doar cu acordul ambelor părți sau după o formulă clară de indexare?

8. De discutat

   Toate reparațiile în sarcina chiriașului

   „Toate reparațiile apartamentului, inclusiv cele la instalații și la centrala termică, sunt în sarcina chiriașului.”

   Legea împarte reparațiile: cele necesare pentru menținerea locuinței în stare de folosință sunt în sarcina proprietarului, iar cele locative (de întreținere curentă) în sarcina chiriașului. Clauza care pune toate reparațiile, inclusiv cele majore, în sarcina chiriașului se abate de la lege.

   art. 1.788 din Codul civil

   (1) Locatorul este obligat să efectueze toate reparațiile care sunt necesare pentru a menține bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare pe toată durata locațiunii, conform destinației stabilite potrivit art. 1.799. (2) Sunt în sarcina locatarului reparațiile locative, a căror necesitate rezultă din folosința obișnuită a bunului. (3) Dacă, după încheierea contractului, se ivește nevoia unor reparații care sunt în sarcina locatorului, iar acesta din urmă, deși încunoștințat, nu începe să ia de îndată măsurile necesare, reparațiile pot fi făcute de locatar. În acest caz, locatorul este dato…Textul pe legislatie.just.ro

   art. 1.802 din Codul civil

   În lipsă de stipulație contrară, reparațiile de întreținere curentă sunt în sarcina locatarului.…Textul pe legislatie.just.ro

   Întreabă: Sunteți de acord să împărțim reparațiile conform legii: cele necesare în sarcina proprietarului, cele curente în sarcina chiriașului?

9. De discutat

   Accesul proprietarului oricând, fără anunț

   „Proprietarul are acces în apartament oricând, fără anunț prealabil.”

   Legea spune că proprietarul poate examina bunul la intervale rezonabile, fără a stânjeni folosința normală a chiriașului. Accesul oricând, fără anunț, încalcă dreptul la liniștită folosință.

   art. 1.804 din Codul civil

   Locatarul este obligat să permită examinarea bunului de către locator la intervale de timp rezonabile în raport cu natura și destinația bunului, precum și de către cei care doresc să îl cumpere sau care, la încetarea contractului, doresc să îl ia în locațiune, fără însă ca prin aceasta să i se cauzeze o stânjenire nejustificată a folosinței bunului.…Textul pe legislatie.just.ro

   Întreabă: Sunteți de acord ca accesul să se facă doar cu anunț prealabil și la ore rezonabile?

Întrebări de trimis celeilalte părți

Obligațiile părților

Ce lipsește din contract

• Proces-verbal de predare-primire

  Nu există o clauză care să prevadă întocmirea unui proces-verbal la predarea apartamentului, cu inventarul bunurilor și starea acestora. Acest document este important pentru a evita neînțelegerile la finalul contractului.

  art. 1.821 din Codul civil

• Termen de restituire a garanției

  Contractul nu spune în cât timp se restituie garanția după încetarea contractului. Este important să se stabilească un termen clar.

  art. 1.821 din Codul civil

• Înregistrare la ANAF

  Contractul nu menționează dacă va fi înregistrat la organul fiscal. Înregistrarea conferă contractului caracter executoriu pentru plata chiriei.

  art. 1.798 din Codul civil

• Subînchiriere sau cesiune

  Nu se prevede dacă chiriașul poate subînchiria sau ceda contractul. Legea permite subînchirierea dacă nu este interzisă expres, dar pentru locuințe este necesar acordul scris al proprietarului.

  art. 1.833 din Codul civil

• Tacita relocațiune

  Nu se specifică ce se întâmplă dacă chiriașul rămâne în locuință după expirarea termenului. Legea prevede că se consideră încheiată o nouă locațiune pe durată nedeterminată.

  art. 1.810 din Codul civil

Puncte în favoarea ta

• Chiria este stabilită clar (500 euro) și modalitatea de plată este precisă (în lei la cursul BNR).
• Durata contractului este determinată (12 luni), ceea ce oferă predictibilitate.